Havia no STJ divergência sobre se a ação revisional de contrato de locação admite ajuste do valor do aluguel considerando em seu cálculo eventual acessão realizada pelo locatário, com autorização do locador. Existiam duas soluções: i) de um lado, a 1ª Seção, e a 5ª e 6ª Turmas, julgaram pela licitude de inclusão do valor da benfeitoria ou acessão no cálculo do aluguel, na ação revisional e renovatória; ii) de outro, a 4ª Turma decidiu pela impossibilidade de considerar a benfeitoria ou acessão no referido cálculo, apenas na ação revisional.
A divergência foi dissipada no julgamento do EREsp nº 1.411.420/DF, cujo voto da Relatora, Ministra Nancy Andrighi, considerou que o acórdão recorrido inovou a ordem jurídica ao registrar que a ação revisional limita-se ao imóvel com suas características originárias à época da contratação, pois, em verdade, o art. 19 da Lei de Locações de Imóveis Urbanos dispõe que locador ou locatário poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Para a Relatora, “A interpretação desse dispositivo não se limita aos elementos externos do contrato, tais como o desenvolvimento da região em que se localiza o imóvel ou os fatos da natureza que venham a atingir a localidade com maior frequência. Para a preservação do equilíbrio contratual por intervenção judicial, é imprescindível levar em conta todas as circunstâncias capazes de afetar o preço de mercado imobiliário”.
Ainda segundo a Ministra, “existe razão para majoração do aluguel decorrente da valorização do imóvel implementada por nova edificação. Deve ser ressaltado que o ajustamento do aluguel ao preço de mercado está diretamente relacionado às acessões operadas na vigência do contrato”, sendo que, “Se o investimento para a edificação no imóvel ocorreu por conta do locatário, com o consentimento do locador, significa dizer que por sua livre manifestação de vontade aceitou realizar as obras no terreno alheio”.
Assim, definiu-se que a ação revisional de contrato de locação autoriza o ajuste do valor do aluguel considerando em seu cálculo eventual acessão ou benfeitoria realizada pelo locatário, com autorização do locador.
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