É bastante comum, em contratos, a previsão expressa de cláusula resolutiva, por meio da qual, ocorridos os fatos nela estabelecidas, se tem o rompimento do vínculo contratual.
Muito embora o art. 474 do Código Civil afirme que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, ao passo que apenas a tácita – que não está explícita no contrato – depende de interpelação judicial, o STJ, ao interpretar aquela norma, entendia ser "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (REsp 620.787/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma).
Porém, ao julgar o Recurso Especial nº 1.789.683/MS, o STJ passou a alterar tal entendimento, tomando por base o que chamou de expectativas da sociedade hodierna, voltadas à mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares, com foco na desjudicialização, simplificação de formas e ritos e, portanto, na primazia da autonomia privada.
Segundo foi dito, a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente, mas, pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a interpelação do devedor para que, durante certo período, possa cumprir voluntariamente a parcela contratual inadimplida, com comunicação acerca da intenção de não mais prosseguir com a avença ultrapassado o prazo concedido sem que se tenha adotado aquela providência.
Assim, o STJ definiu que é possível o manejo de ação possessória, fundada em cláusula resolutiva expressa, decorrente de inadimplemento contratual do promitente comprador, sendo desnecessário o ajuizamento de ação para resolução do contrato.
Em outras palavras, não tendo o devedor contornado a inadimplência no prazo concedido pelo credor, o contrato de compromisso de compra e venda poderá ser considerado automaticamente rompido (caso haja previsão expressa nesse sentido), sem necessidade de qualquer intervenção judicial para tanto, a autorizar o uso direto de ação de reintegração de posse para retomada do imóvel pelo promitente vendedor.
