É muito comum um contratante exigir do outro garantia para o cumprimento de obrigação.
Uma das espécies é a chamada GARANTIA REAL, que se caracteriza quando o credor destaca um bem do universo patrimonial do devedor, para que fique vinculado ao cumprimento da obrigação.
A hipoteca é uma das garantias reais, ocorrendo quando o destaque se dá sobre bem imóvel. Isso significa que, uma vez não paga a dívida, o credor tem o direito de se valer do imóvel hipotecado para proceder à satisfação da obrigação, preferindo no pagamento aos demais credores, à exceção daqueles cujos créditos devam ser adimplidos antes de quaisquer outros.
Acontece que a hipoteca não se opera só por convenção entre contratantes (hipoteca convencional), já que ela também pode ser constituída por força de lei (hipoteca legal) ou de decisão judicial (hipoteca judiciária).
A hipoteca judiciária advém do efeito secundário de toda decisão judicial que importe na condenação de uma parte ao pagamento de quantia, podendo ser realizada pelo mero fato de a decisão existir.
Segundo o art. 495 do CPC, "A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária".
A decisão produz a hipoteca judiciária mesmo que impugnada por recurso dotado de efeito suspensivo.
A hipoteca judiciária poderá ser realizada mediante apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro imobiliário, independentemente de ordem judicial, de declaração expressa do juiz ou de demonstração de urgência.
No prazo de até 15 dias da data de realização da hipoteca, a parte informará ao juízo da causa, que determinará a intimação da outra parte para que tome ciência do ato.
Uma vez constituída, implicará, para o credor hipotecário, o direito de preferência, quanto ao pagamento, em relação a outros credores, observada a prioridade no registro.
Sobrevindo a reforma ou a invalidação da decisão que impôs o pagamento de quantia, a parte responderá, independentemente de culpa, pelos danos que a outra parte tiver sofrido em razão da constituição da garantia, devendo o valor da indenização ser liquidado e executado nos próprios autos.
