O Tribunal de Justiça de São Paulo, em julgamento realizado no dia 13/11/2019, acolheu recurso de apelação de promitente vendedor para afastar sua responsabilidade quanto ao pagamento de débito condominial, reafirmando a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
O caso trata de execução ajuizada por condomínio para cobrança de débito condominial, tendo a exigência sido dirigida ao promitente vendedor da unidade, sob a alegação de que o mesmo consta como proprietário na respectiva matrícula imobiliária, perante o cartório de Registro Geral de Imóveis.
Em seu voto, a Desembargadora Relatora relembrou a tese fixada pelo STJ no julgamento do Recurso Especial nº 1.345.331/RS, objeto do Tema nº 886, segundo a qual:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;
c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Em suma, entende o STJ que a propriedade constante na matrícula imobiliária é irrelevante para fins de aferição da responsabilidade pelo pagamento de débito condominial. Havendo alienação da unidade, o adquirente será responsável se tiver se imitido na posse da mesma, bem como se o condomínio tiver ciência da transação.
No caso julgado pelo Tribunal paulista, ambas as situações restaram caracterizadas, razão pela qual o promitente vendedor logrou êxito em afastar a cobrança em seu desfavor.
